文/北京进深 林振兴一点钱程
昌平去化老大难的住总清樾府，二期居然涨价了。
这个远郊大盘，共规划3个住宅子地块，1392套房源。
去年7月取证的一期，共18栋楼416套，全部为4层洋房，拟售价格在5.31万–5.87万/㎡。
结果呢？一期卖了一年多时间，网签才走了一半。
现在二期又挤进来，共16栋304套，拟售价格在5.48万元-5.94万元/㎡，它的局面更尴尬了：
一期最先亮相，占尽先发优势；三期已经调规，增配“好房子”标准套餐；
唯独二期，卡在中间，价格没比一期低，配置又不如三期香。
二期产品线也是“大杂烩”，从88㎡三居到182㎡叠拼，跨度极大。虽然叠拼算是二期亮点，但购房者会买单吗？
这个项目，当年由住总现任董事长刘连福拍板，砸下35亿拿下。
内部会上，他强调，“项目团队要重点在比回款、比进度上下功夫，保证现金流流速”。
可现实却很骨感——清樾府，排在住总地产去化榜倒数。
01
二期也有自己的闪光点，地块容积率1.21，为项目三块地中容积率最低的，而且还有叠拼产品。
但它并非是纯大户型，还夹杂有88㎡三居，132/143㎡四居，更像是拥有刚需改善兼顾的大杂烩。
在大户型买家眼里，小户型很有可能未来是用于出租的，租户越多，人越杂，品质就越低。
眼下，京城遍地好房子，赠送面积感人，将南北阳台变室内面积，早已见怪不怪。除了阳台，越来越多昌平新盘还有风雨连廊、首层架空等“好房子”元素。
相比市场上“好房子”，清樾府得房率不占优势，户型设计也暗藏不少槽点。
二期的北面、西面的1#、2#、3#、4#、9#、10#一点钱程，以及最南端的16#都是88㎡户型。
88㎡起步户型，是三室两厅双卫，南面270度飘窗赠送，北向还有一个设备平台。
但是这种狭长户型，普遍存在客厅太大，卧室过小的问题。
北向的两个房间，西边的小卧室7.8㎡；东边的书房只有7平米，放一张床之后就不剩什么空间了，真的只能做书房。
主卫还是暗卫。88㎡得房率方面，例如1#3单元-202 为77.87%。
东面6#、7#、12#、13#是132㎡户型。
132㎡户型做成了四叶草，但仍存在大门正对厕所，而且两个卫生间都有飘窗。
淋浴房与飘窗并存，是洗澡可以坐下休息用，当这是公共澡堂？就这么点大的淋浴房，里面还有墙垛子，老人和孩子洗澡跌倒怎么办？
客厅面宽4.2米，仅比主卧面宽大了0.1米。
15#为143㎡户型，四室两厅两卫，南向四面宽。它也是二期单价最高的一栋楼，其中顶层房源预售价达到6.16万元/㎡。
按理说这个面积段应该做三个卫生间，比较合理。家里人一多，早上两个厕所根本不够用。
而且，主卫也不配一个双台盆和浴缸，显得没有那么豪。
该户型做到了动静区分离，东区是餐客厨和活动室，西区是卧室。但尴尬的是，客人如果要去洗手间，得跑到西区。
中间位置最好的5#、8#、11#、14#，是叠拼户型。其中，下叠是182m²，上叠是162m²。
较为奇葩的是，清樾府的叠拼是没有院子和露台，只有设备平台，而且还不大。
其中，162m²上叠是四室三厅三卫，首层和二层做到动静分区。
首层进门正对卫生间，没有独立家政间。除了餐客厨，北面是书房，南面是活动室。在赠送上，南面送飘窗，北面是设备平台。
二层只有飘窗赠送。功能上，有两个卧室，加一个5.8㎡多功能厅，它比厕所还小。
182m²下叠也是四室三厅三卫，首层进门还是正对卫生间。不同的是一点钱程，北面有家政间，以及一间12m²的卧室，可以当老人房。
二层是两个卧室，多功能厅变成了15.4m²的家庭厅。但都顶配了，清樾府还是不给业主配一个浴缸。
02
目前，清樾府一期完成网签214套，首批去化率刚过半，成交均价4.3万元/平米，成交金额8.7亿元。
这个项目单单拿地就花了35亿现金，地价覆盖率约25%。
两百来套的成交量，还是营销负责人吕微靠“以价换量”争取来的。
取证后的去年7月至10月，清樾府网签一直“挂0”。
这是怎样的水平？一般北京楼盘，在开盘1-2个月，正常认转签是40%的折损率。
直到11月，清樾府网签终于破0，单月成交12套，成交均价46,225元/平米。
紧接着，该项目的成交量却在走下坡路，12月网签4套。今年1月，更是只网签了1套。
吕微只能使出降价的杀手锏。
2月，清樾府终于有了起色，网签了29套，但成交均价来到了40,949元/平米，相较于5.6万元/平米的销售指导价，打了73折。紧接着3月，网签42套。
但道理摆在那里，市场总是买涨不买跌的，越降越卖不出去。
近几个月来，清樾府的均价却有了“抬头”的趋势，但成交热度却降温了。
10月，它仅网签了11套，成交均价43,844元/平米；11月，网签来到了个位数，仅成交7套，成交均价44,562元/平米。
网签慢，现金流就差，这是连锁反应。
去年11月，项目公司佰昌房地产向中国工商银行北京望京支行、中国农业银行北京朝阳支行申请银团贷款，金额为26亿元，用于清樾府项目开发建设。
目前，二期0004地块的土地使用权，也已抵押给中国工商银行北京望京支行。
03
一、二期之后，清樾府三期的体量更大。它一共26栋，全4层洋房，容积率1.26，居住户数672户。
今年10月，三期通过调规，动了一场“大手术”。
公区方面，增加邻里中心和架空层；增加风雨连廊；增设人行次入口。
阳台，是本次调规的重点。
原一、二期产品赠送空间主要是南向通面宽的飘窗，端户有转角/侧边飘窗；北向为不可封闭的设备平台。
三期调规后，南向一部分飘窗改成了内嵌式阳台，进深1.2米/1.5米/1.8米不等。
从总平图来看，大部分房源的阳台进深都在1.5米，加上边户飘窗和北向设备台，得房率较一期、二期将有大幅提升。
等三期面世后，二期将更难卖了。
一份住总地产的跟踪评级报告显示，截止2025年3月底，清樾府以5%去化率，排名公司在售项目去化率的倒数第一。
排名倒数第二的是，跟它同在去年8月开盘的顺义芳华里，去化率21%，远远将清樾府甩在身后。
当然，吕微或许也有一个理由，去化率垫底，是因为清樾府盘大。
时间回溯至2024年2月，住总置业在昌平，以底价35亿元摘得CP01-0901-0004、0006、0013、0014地块，即清樾府，楼面价2.49万元/平方米，住宅指导价为5.6万元/平方米。
这块地，也是刘连福担任住总置业董事长期间拿下的。包括3个住宅子地块，建面约14.02万㎡，规划62栋住宅，共1392套房源。
不仅在住总地产内部是倒数，清樾府在昌平的日子也并不好过，它面临众多强敌。
加上在售的北京国贤府一二期、星耀未来、国誉燕园朗润、龙湖观萃，尾盘越秀星樾、中海寰宇未来、建发观堂府，中海未来之镜、国誉星城、龙湖凌云颂等。
今年昌平的供应量，妥妥突破1万套。
明年上半年，昌平楼市将更热闹，东小口、歇甲村、未来科技城南区三个项目会同台竞技。
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